陈生： 大朗镇东逸湾花园地下车库车位有一部份有产权有一部份无产权，开发商要求业主买车位才能进入车库。人防工程改建的车位开发商有权卖吗？现在物业禁止业主车辆进入车库合法吗

答： "物业小区的停车场一般有三种情况。 第一种，是开发商在建小区时，作为附属设施修建的专门用于停车的地上或地下车位和车库。这类车位车库，按照《物权法》第74条的规定，权属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。可以说，法律认可开发商对规划用于停放车辆的车位、车库享有处分权，开发商可以通过合同约定，将车位、车库销售、赠与或者出租给业主或者物业使用人。 第二种，是业主、物业使用人或访客占用小区内公共道路作为临时停车场所。这类车位车库，在没有合同特别约定的情况下，依法属于业主共有。全体业主对此种停车场地享有处分权，相应的收益也应当属于全体业主共有。 第三种，是具有人防功能的地下车库。这种情况比较特殊，按现在的规定和做法，人防工程作为停车位或停车库的，不能得到产权登记。一般来说，人防工程属于公用工程，所有权属于国家，由政府委托人防部门管理。但按照法律法规，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；发生紧急战事时，国家无偿调用。现实中，许多人防工程都是由开发商投资修建，开发商能否使用和收益，关键在于有没有计入公用建筑面积，以及有没有将工程费用计入商品房价格里。如果有，就有权使用管理收益；如果没有计入公用建筑面积或将工程费用计入商品房住宅价格，则占有使用收益的权利属于小区的全体业主。物业公司的管理权，都是来源于权利人的委托，也就是说都是基于民事合同的约定，而不是物业公司本身对车位享有什么物权。办理了车位租赁或者买卖手续的车辆可以进入车库。"