冯生： 尊敬的领导同志： 您好！ 现投诉位于东莞南城的阳光城摩都公寓，从2017年开始，对外售楼。在销售期间，阳光城售楼部现场印制的宣传单张中，赫然标明其4栋7层以上的所有户型，都与第三方酒店物业管理方凯信亚洲“强强联合”，实行“返租”模式，即是业主只要购买了此类带返租模式的户型，虽然价格会比普通不带“返租”的户型房价要高，但却能让业主“轻松”甩手做房东，稳收10年租金，并且宣传单张上还详细列明了10年的逐年返租金额收益。阳光城摩都售楼现场，当时还张贴公示出凯信亚洲的各类资质，以此引诱业主尽可能选择购买此类“返租”房。 但许多购买了该类“返租”房的业主，从今年5月上旬开始，在阳光城摩都工作人员所建立起的业主微信群中，开始陆续得到少量信息，“凯信亚洲”的经营能力出了问题，可能无法按原承租合同继续履约，但当业主欲向该工作人员详细了解情况后，对方都不予回答。一直等到今年6月30日，也就是昨天，所有购买了“返租”模式的业主去现场收楼时，才被恺信亚洲的负责人现场告知，他们公司经营状况出了问题，无法按原合同履约，但他们有意继续履约，不过却提出要变更合同，按原合同承租价的80%继续履约，如果业主不同意，可自行和平解约。阳光城代表现场表态，他们已尽责找到凯信亚洲继续履约，至于对方提出的新承租金额条件与原条件差距一事，阳光城方表示与他们无关。阳光城涉嫌打着“返租”模式的旗号，夸大宣传，对业主实行欺诈销售行为。
答： 一、是否存在欺诈？
是否构成欺诈销售要看开发商在销售时是否存在欺诈的故意、行为，即开发商的语言、文字或活动有隐瞒事实而告知虚假情况的行为，使得被欺诈人陷入错误、加深错误或保持错误而虚构事实、变更事实或隐瞒事实的行为。具体到本问题，开发商如在销售时作出了虚构了或隐瞒了某些关键事实，导致买受人错误错误认识进而购买了房屋，则存在欺诈销售的嫌疑。但是如果开发商在售房时已经明确了提供的返租的主体是第三方，而该第三方与开发商、本次交易无关，是否返租、如何返租等有关返租的权利义务是由买受人与第三方自行约定的，则一般情况下开发商不存在欺诈的嫌疑。
二、合同效力问题。
如开发商利用返租方式销售未竣工验收商品房的，则违法了《商品房销售管理办法》第十三条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”的规定，但由于本问题中返租的相对方是凯信亚洲公司，并非阳光城，且未知签订返租协议/购房协议是相应房屋是否竣工，故难以判定是否违反上述办法的规定。又该规定属于属于部门规章，并不属于法律或行政法规，因此不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，因违反法律、行政法规的强制性规定而合同无效，故未产生合同无效的后果。
三、开发商的行为是否构成要约？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，从此条规定可以看出，商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但同时具备以下三个条件时才视为要约，可作为合同内容：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。
因此，要综合考虑阳光城在销售房屋时的具体宣传内容是什么？对业务以何种价格构成房屋、是否构成房屋具有的重大影响？是否构成要约？如构成要约，则业主可以要求阳光城及承诺返租的第三方继续履行合同。如果相关合同有明确约定不按原约定条件承租的违约责任的，则业主方可要求对方承担违约责任；如无相关规定则可依照合同法规定主张利益损失。