张女士： 反映：南城中信森林湖小区：①同一个小区的物业费与服务标准都不同，高价物业费的服务标准 低于 低价物业费的服务标准；②咨询物业合同格式条款是否可以修改？业委会说合同不能改动。③物业公司外包了清洁服务，是否合法。④业主怎么监督业委会。（未接）
答： 尊敬的市民，您好！您反映的问题已收悉，现回复如下：
一、经查，中信森林湖小区目前履行的合同是中信森林湖业委会于2020年经业主大会表决通过，与广东中海物业服务有限公司（下称“中海物业”）于2021年1月1日签订的《物业服务合同》，该《物业服务合同》附件五物业服务收费补充协议物业服务费用第一条约定物业服务收费标准。分别是：高层住宅（兰溪谷）2.80元/月.平方米；高层住宅（香樟林）2.38元/月.平方米；别墅4.5元/月.平方米，依法有效。目前，南城房管所已督促中海物业按照《物业服务合同》约定加强安保、卫生和绿化等日常服务，并要求物业服务企业加强与业户的沟通，妥善解决业户提出的合理诉求。我局将指导南城房管所要求加强业务知识学习，进一步提升工作能力。
二、经查，该小区原《物业服务合同》为市住建局通用模板合同。2020年10月18日，中信森林湖小区业主大会表决通过并重新签订“物业合同”。《物业服务合同》期限自2021年1月1日至2021年7月31日。2025年8月，中信森林湖小区业主大会又对续聘和选聘物业服务企业进行了表决，通过同意续聘。
依据《民法典》第九百四十八条规定，该小区物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。合同内容修改属于根据《民法典》第二百七十八条第九项规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因此，如需修改合同内容，应按照法律法规的要求进行。
属地宏图社区已于2026年3月12日组织南城房管所、中海物业，森林湖业委会及森林湖部分业主代表在森林湖兰溪谷党群服务站召开小区协调会议，就森林湖物业管理问题，要求中海物业设立问题整改台账并实时更新整改进度。就物业合同续签及修改问题，明确由业委会牵头组织业主、律师及相关人员实施合同完善工作，4月前完成物业合同修改初稿。当日会议纪要已反馈至参会业主及小区业委会，业主可随时查看。
三、根据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。中信森林湖《物业服务合同》附件六物业服务收费补充协议第三十三条约定根据实际情况乙方可选聘专营公司承担本物业的某些专项管理业务，但不得将本专项物业的管理责任转让给第三方。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任；乙方应当将委托事项及受托企业的信息向甲方进行报备。因此，中海物业把保洁、安保等工作外发符合法律规定。服务质量按服务约定执行。
四、根据《物业管理条例》第六条第七项规定，业主在物业管理活动中，享有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。对您反映的情况，我局将继续跟进处理，同时指导南城房管所督促中海物业严格做好物业服务工作，及时回应业主合理诉求，切实提升小区物业管理服务水平。
感谢您对我们工作的理解和支持！